更新料の返還要求について様々な判決が下り更新料そのもの意義について問われていますが，更新料は概ね以下の意義をもっていると考えられます。
①家賃と同様に賃貸人の収益の一部である。
家賃が５０，０００円で更新料が１００，０００円で２年契約であると，約５４，１６６円の家賃で２年契約している事と同じであるととらえる考え方。
②賃借人が義務を励行しない場合の担保である。
賃借人が賃料を不払いや延滞をする，退去時の修繕義務を怠る，その他の契約上の義務を怠った場合の，負債や強制執行などの費用のための担保とする考え方。
③契約更新による契約書作成やその他手続きの諸費用である。
この諸費用は賃貸人でなく，仲介する不動産屋さん（管理会社）
の収益になりますので，賃貸人が得る①②とはお金の流れは違います。 以上の事を踏まえると，以下の点をクリアしていれば交渉が成立する角度は高いと考えます。 賃借人が賃料の延滞などもないしトラブルなど迷惑をかけておらずその他契約上の義務を励行しており，②の状況は想定できない。 家賃の相場が下落している（地域により違いますのでどのくらい下落しているかは仲介当事者でない不動産屋さんなどに聞いてみてください）。 契約更新による諸費用が適正である（不動産屋さん（管理会社）が必要以上の諸費用をとっていると，更新料の賃貸人への配分が減ってしまう）。
そして，更新料交渉の時期は賃貸契約書を確認して頂きたいのですが，賃借人と賃貸人が契約の解約通告が出来る遠いほうの期限（通常は１ヵ月前～６ヶ月で設定されています）の１～２週間前が適切であると考えられます。 これは，交渉が決裂した後に解約の手段が取れると言う事を尊重すると言う考え方です
。 交渉の段取りは，此方は解約も視野に入れての質問に書かれている順序でよいと思います。但し，更新料さえなくなれば、3年契約とかにしてもいいと思っていますは言わない方が良いと思います（保険付保の関係で２年の方が管理がしやすいと言う事と，解約
時のペナルティが新たに付けられると不利になります）。 また，更新時に賃料の見直しが出来る契約であれば，上記①を踏まえて家賃交渉も選択肢にいれてもよいかもしれません。 追記の質問ですが，首都圏は②のリスクがあり③の諸費用がかかるため更新料が根強く残っていると考えられます。また，東京圏の更新料はほとんど１ヵ月ですので，京阪圏の２ヵ月は賃貸人と不動産屋さん（管理会社）がそれぞれ１ヵ月も取っていると
も見え，そんなに②③が地域によって違うのかといつも私も驚いています。
の収益になりますので，賃貸人が得る①②とはお金の流れは違います。 以上の事を踏まえると，以下の点をクリアしていれば交渉が成立する角度は高いと考えます。 賃借人が賃料の延滞などもないしトラブルなど迷惑をかけておらずその他契約上の義務を励行しており，②の状況は想定できない。 家賃の相場が下落している（地域により違いますのでどのくらい下落しているかは仲介当事者でない不動産屋さんなどに聞いてみてください）。 契約更新による諸費用が適正である（不動産屋さん（管理会社）が必要以上の諸費用をとっていると，更新料の賃貸人への配分が減ってしまう）。
そして，更新料交渉の時期は賃貸契約書を確認して頂きたいのですが，賃借人と賃貸人が契約の解約通告が出来る遠いほうの期限（通常は１ヵ月前～６ヶ月で設定されています）の１～２週間前が適切であると考えられます。 これは，交渉が決裂した後に解約の手段が取れると言う事を尊重すると言う考え方です
。 交渉の段取りは，此方は解約も視野に入れての質問に書かれている順序でよいと思います。但し，更新料さえなくなれば、3年契約とかにしてもいいと思っていますは言わない方が良いと思います（保険付保の関係で２年の方が管理がしやすいと言う事と，解約
時のペナルティが新たに付けられると不利になります）。 また，更新時に賃料の見直しが出来る契約であれば，上記①を踏まえて家賃交渉も選択肢にいれてもよいかもしれません。 追記の質問ですが，首都圏は②のリスクがあり③の諸費用がかかるため更新料が根強く残っていると考えられます。また，東京圏の更新料はほとんど１ヵ月ですので，京阪圏の２ヵ月は賃貸人と不動産屋さん（管理会社）がそれぞれ１ヵ月も取っていると
も見え，そんなに②③が地域によって違うのかといつも私も驚いています。